5月19日，住房城乡建设部与各地方政府签订2010年住房保障工作目标责任书。住房城乡建设部部长姜伟新在此间举行的签字仪式上说，各省、自治区、直辖市要认真落实党中央、国务院关于加快保障性安居工程建设的决策部署，把落实责任书明确的保障性安居工程任务列入政府重要的工作日程，加强对各市县的监督检查，切实落实资金、土地、税费政策，抓紧项目开工建设，保证工程进度和工程质量，确保完成目标责任书确定的2010年工作任务。据姜伟新介绍，保障性安居工程协调小组将适时对各地落实责任书的情况进行督促检查，年底将组织验收住房保障工作目标责任书的完成情况，纳入住房城乡建设部、监察部对各省、自治区、直辖市住房保障工作的考核和问责内容。按照要求，2010年全国共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户，均比去年有较大幅度增加。
点评：
1、保障房建设大幕拉开，“政治锦标”开赛
对政策的解读。市场担心房地产调控会压跨中国经济，现在政策主要的任务是改变这种预期(欧元危机让政府意识到改变经济预期的重要性，否则一旦预期恶化代价更大)，由于系统的复杂性，前段时间调控政策的失误在于没有把各种政策系统地摆在大伙面前，政策没有组合好，如果一开始就推出的是一正一负，市场预期不会太悲观。
此次政策出台第一表明政府主观早就了解调控地产的负面影响，并且有很多替代措施，如基础设施、新兴产业、保障性住房，政府既然认定今年复杂，肯定会有准备。
第二是房地产业以市场供给商品房为主体的制度设计不会改变，但加大保障性住房建设是必然的趋势。压制高房价和推进保障性住房建设会使得地产达到一个新的平衡。房价即使下跌至快速上涨前(去年3季度)的水平，也不影响行业正常利润。中国房地产到了非调不可的地步，压高房价，不仅有利于宏观经济，而且有利于房地产自身的发展。中国经济在未来很多年面临的都不是动力问题，而是结构升级问题，方式转型问题。民生性工程有很多专项投资会越来越大，基础设施类、民生类、新兴战略性产业类、自主创新类、城市化加速发展、信息化快速普及。
此次责任书的签署标志着保障房建设大幕已经拉开。我们认为推进保障房建设，首先必须从中央政府的角度大力推进，并作为地方政府的重要考核指标。我们在5-6月月报中预计这一过程会发生在6-7月份，但这项建设的紧迫程度已不容延缓，中央的决心已经彰显。此次会议要求7月底，各地保障性住房要全部开工，与当年"四万亿投资"的压力相当，并且明确会在年底由发改委和监察部牵头到地方进行督察进度。
“政治锦标”开赛。我们在5-6月月报中提出"新政治锦标赛"的概念，目的是从中国特有的经济、政治制度去了解宏观经济运行的特征。除了月报中提到的山西、重庆和广东的积极态度外，上海也在此次会议积极表态，提出今年新开工不少于1200万平米。重庆更是积极，表示今年新开工的17万套保障房将超过03年以来总和的5倍。部分地方的示范效应正在显现。
规模超预期，初步提出了解决资金难题的办法。此次2010年保障房建设共700万套(580万套+120万户)，超过此前市场300万套的预期。我们测算，今年保障房投资总额将达到约4300亿左右，中央将承担375亿元，地方政府将承担1125亿元。主要对地方政府压力较大。此次会议提出中央初步160亿拨款下周就会下达。对于地方资金存在的压力，要求：1、新建廉租房与经济适用房配建，以调动建设方的积极性；2、地方债要首先向保障房建设倾斜。我们预计，作为推进保障房建设的重点，后续还会出台更多制度创新和加大考核力度以缓解地方资金压力。
2、悲观预期缓解的起点--为什么我们如此关注保障房建设
近几个月以来，市场恐慌的背后，实质是对经济转型的深度忧虑，忧虑源于静态直线型政策分析。这种忧虑产生了一个错误的趋势，这个趋势什么时候结束？如何判断？
了解如何结束必先了解这轮趋势是如何开始的，错误趋势起源于"4月16日地产调控《国十条》----地方政府执行压房价政策--通胀上升--海外避险情绪升温"，这个事件次序将投资者的底部预期逐级打破，现在投资看到了地产销售的量价下跌，通胀的上行，以及避险上升商品价格大幅下挫，这是市场预期达到了最悲观阶段的标志，基本上所有的利空因素都开始兑现。
这种情况下，市场会出现超跌反弹，但还不能说是一个铁底，反弹后一般仍会反复震荡，等待利好因素出现，若利好因素能彻底改变之前悲观预期的根本，市场将出现反转。未来经济预期将沿着“保障房落实--通胀预期下行--海外避险情绪缓解”路线运行。我们认为6-7月份地方政府开始落实保障性住房是个重要的契机，市场将在这个因素下出现反转。同时，蔬菜价格和大宗商品价格的回落也会降低市场对通胀高企的预期，成为确立市场底部的重要因素。
行业选择，寻找房地产产业链的错杀节点。本轮市场调整的主要逻辑是房地产严厉调控政策加剧了市场对未来房地产建设和消费前景的担忧。按照上文逻辑，如果保障性住房建设推进超出预期的话，目前可能是恐慌中介入房地产产业链错杀节点的有利时机。
从房地产的产业链来看，主要涉及三个层面，其一是与房地产建设直接相关的投资品，主要是指钢铁、水泥、玻璃、其他建材、工程机械、重卡等，其二是与房地产后期消费相关的装修装饰和消费用品，主要是家用电器和家用纺织产品，其三是与这些关联较为密切的原材料如氯碱、纯碱、铝、铜、铁矿石等。
保障性住房推进使得地产投资保持在稳定水平，对行业影响的选择主要考虑需求弹性和盈利弹性。
从需求弹性来看，最为直接的是第一层次的需求，即与房地产建设直接相关的钢铁、水泥、玻璃、建材、工程机械、重卡等，第二层次和第三层次的需求次之。
而从盈利弹性来看，目前供需状况较好的是工程机械、重卡、家用电器、铜等子行业，钢铁、玻璃、水泥、纯碱、氯碱、家纺这些投资品或资源品的共同压力是成本上升和行业集中度较低，难以获得较高盈利弹性。
而从这些行业当前的估值和前期表现来看，最有吸引力的是机械、重卡、家用电器等，钢铁和水泥板块尽管估值较低，但周期性特点明显，全年成本上涨的压力仍然显著，有盈利预测下调的可能，家纺、有色金属、氯碱、纯碱等板块则估值还没有体现出明显的吸引力。
综合上述分析，我们推荐工程机械、重卡和白色家电板块的中长期投资机会，这些是压高房价担忧下被错杀的节点，钢铁、水泥、玻璃等行业的短期交易性机会也可关注，特别是这些板块中位于中西部地区的公司。个股上可以关注目前股价调整幅度较大、估值相对合理的三一重工、中联重科、青岛海尔、格力电器、潍柴动力、北新建材、南玻A、八一钢铁、海螺水泥。
另一方面，当前市场的调整为投资者介入一部分成长性个股提供了较好机会，具体分析参见新近发出报告《转型期制度分析：“政治锦标”将改善经济预期》，板块上我们相对看好农业、通信、环保与节能减排、电动汽车等相关板块中业绩增长较为确定、股价调整幅度较大、估值与其成长性匹配的个股，同时我们预计未来持续推出的新兴产业有关细则仍是支持相关行业个股的重要因素。
